Pongamos que tienes un apartamento en la costa, o en el interior, o en una ciudad que recibe turistas unos meses al año. Lo alquilas porque tiene sentido: sacas rendimiento, cubres gastos, y en el mejor de los casos te da un ingreso extra que no está nada mal. Y la mayoría de las veces todo va bien. El huésped llega, disfruta, se va. Fin.

Pero de vez en cuando llega ese otro. El que deja la cocina como si hubiera pasado una tormenta. El que trae a doce personas cuando el apartamento es para cuatro. El que fuma dentro aunque la norma dice claramente que no. O el que, simplemente, desaparece sin pagar el último día.

Ese huésped existe. Y no puedes saber de antemano quién es.

Por eso lo que vas a leer aquí no trata de ser desconfiado con la gente. Trata de algo más sencillo y más útil: tener todo en orden antes de que llegue. Que si pasa algo, estés cubierto. Que la ley esté de tu lado, no en tu contra.

El contrato: tu primera línea de defensa

Mucha gente cree que con la confirmación de la plataforma basta. Con el correo de reserva, con el «aceptar» que el huésped hace en Airbnb o Booking. Y es verdad que eso genera cierta relación jurídica… pero muy básica. Muy limitada.

Un contrato de alquiler vacacional es un acuerdo legal entre propietario e inquilino para regular el uso temporal de la propiedad, y la formalización del contrato es fundamental para proteger a ambas partes, especialmente en estancias cortas con alta rotación de huéspedes.

Dicho de otra manera: sin contrato propio, si hay un problema, tienes poco margen de maniobra.

¿Y qué tiene que incluir ese contrato para que valga de verdad? Las cosas esenciales son:

Identificación de ambas partes. Nombres completos, DNI o pasaporte, dirección de contacto. Estos datos son necesarios para identificar a las partes y sirven como referencia en caso de que sea necesario tomar acciones legales. Parece obvio. Pero hay propietarios que no los piden, y luego es imposible reclamar nada a nadie.

Descripción precisa de la propiedad. Qué se alquila exactamente, qué incluye, qué no incluye. El inventario de muebles y electrodomésticos. Si tienes una tele que vale 800 euros o un sofá de diseño, que conste.

Fechas de entrada y salida. Con horarios. El check-in y el check-out concretos, no vagos.

Precio, forma de pago y política de cancelación. Aquí no vale la ambigüedad: qué pasa si el huésped cancela a última hora, si te devuelves algo o no, en qué condiciones.

Las normas de la casa. Y esto es importante: tienen que estar en el contrato, no solo en un cartel pegado en la nevera. Porque lo que está en el contrato tiene valor legal. Lo del cartel, no tanto.

El contrato debe aclarar quién es responsable de los daños a la propiedad y cómo van a cubrirse estos costes.

El depósito: no lo subestimes

El depósito de seguridad, también llamado fianza en muchos contextos, es esa cantidad que el huésped paga por adelantado y que tú devuelves si todo está en orden al marcharse.

¿Cuánto pedir? No hay una cantidad fijada por ley para el alquiler vacacional de corta duración. El depósito es una cantidad que el propietario pide para cubrir posibles daños causados durante la estancia, y la cantidad la fija el propietario según los bienes que haya en la propiedad y la duración de la estancia.

En la práctica, lo habitual es pedir entre 150 y 500 euros dependiendo del tipo de alojamiento. Algunos propietarios piden más si el apartamento tiene elementos de valor o si la estancia es larga.

La clave del depósito no es el importe. Es lo que tienes documentado para justificar una retención.

Si el huésped rompe algo y tú no puedes demostrarlo, te quedas sin nada. Así de sencillo.

Por eso, antes de que llegue nadie, haz un inventario fotográfico detallado. Fotografía cada habitación, cada electrodoméstico, el estado de las paredes, el sofá, los armarios. Fecha esas fotos. Y cuando el huésped se vaya, repite el proceso. Esa comparación es tu prueba.

El propietario puede retener el depósito solo por daños o impagos demostrables y siempre justificando la retención con facturas o informes. Sin documentación, no hay retención que valga.

Las normas de la casa: más poder del que crees

Aquí viene algo que mucha gente no sabe, o no aprovecha bien.

Las normas de la casa no son solo una lista de buenas intenciones. Si están incluidas en el contrato y el huésped las firma, tienen valor legal. Eso significa que si las incumple, tienes base para retener el depósito, reclamar daños, o incluso pedir el desalojo en casos graves.

¿Qué deben incluir esas normas? Algunas cosas esenciales:

El número máximo de huéspedes. Si el apartamento es para cuatro personas y aparecen ocho, eso es un incumplimiento. Con norma firmada, puedes actuar. Sin ella, tienes un problema.

Normas sobre ruido y horario de descanso. Los huéspedes deben entender que están en una vivienda residencial, no en un hotel aislado: ruidos, portazos, música alta son aspectos que las normas deben regular explícitamente.

Prohibición de fiestas o reuniones no autorizadas. Esto es vital. Un contrato de alquiler vacacional te podría permitir legalmente cobrar a tus huéspedes una suma determinada si se producen daños como consecuencia de una fiesta no permitida. Pero solo si lo tienes recogido por escrito.

Política sobre el tabaco. Muchos propietarios incluyen una cláusula de limpieza extra si se detecta que se ha fumado dentro de la vivienda. Y es completamente legítimo hacerlo.

La cuestión de las mascotas. Aquí hay que ser claro porque el silencio puede salirte caro. Si el contrato incluye una cláusula que prohíbe la tenencia de animales domésticos en la vivienda, el arrendatario está obligado a respetarla. Pero si no dices nada… la Ley de Arrendamientos Urbanos no menciona específicamente las mascotas, por lo que a menos que el contrato lo prohíba explícitamente, generalmente se permite.

Así que decide: ¿admites mascotas o no? Y ponlo por escrito. Sin ambigüedad.

El procedimiento en caso de daños. Cuanto más transparente sea el proceso de documentación de daños (fotos, informe escrito, quién los evaluará y cómo se gestionará el cobro), menos conflictos tendrás.

Y una cosa más, que parece pequeña pero no lo es: si las normas incluyen que el propietario se reserva el derecho a solicitar el abandono de la vivienda en caso de incumplimiento grave, tienes mucho más poder de acción. Incluir esta posibilidad en las normas no es ser excesivo, es para protegerte y proteger a los vecinos.

Lo que cambió en 2025: el nuevo escenario legal

El panorama legal del alquiler vacacional en España ha cambiado bastante en los últimos tiempos, y no estar al día puede costarte caro.

Vamos por partes.

El Registro Único de Alquiler. Desde el 1 de julio de 2025, todas las propiedades que se anuncien a través de plataformas de alquiler online como Airbnb, Booking.com o Vrbo, deben contar con un número identificativo que se consigue a través de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Sin ese número, tus anuncios pueden ser retirados de las plataformas. Y las sanciones por incumplimiento pueden ser considerables.

El registro de huéspedes. Según el Real Decreto 933/2021, todos los anfitriones de alquileres turísticos en España deben completar el proceso de registro de viajeros. Desde diciembre de 2024, este registro debe hacerse obligatoriamente a través de la plataforma SES.HOSPEDAJES. Tienes que enviar los datos de cada huésped mayor de 14 años. Nombre, documento de identidad, fecha. No es opcional.

La comunidad de vecinos. Aquí hay una novedad importante que mucha gente no conoce todavía. Desde el 3 de abril de 2025, el propietario que desee alquilar su vivienda con fines turísticos debe obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, con una mayoría de tres quintas partes. Si tu comunidad no ha votado… la ausencia de un acuerdo equivale a una prohibición tácita.

Sí, has leído bien. Si nunca se ha votado sobre el tema en tu comunidad, técnicamente no puedes alquilar. Así que si tienes una vivienda vacacional en un edificio con comunidad, convendría que te informes de qué situación hay en tu caso concreto.

El inventario: esa cosa que siempre se olvida

Volvamos a algo concreto porque es de las cosas más importantes y de las más descuidadas.

El inventario fotográfico no es burocracia. Es tu escudo.

Funciona así: haces fotos detalladas del estado de la vivienda antes de que llegue el huésped. Cada rincón. Cada cosa que pueda romperse, rayarse o mancharse. Con fecha. Si tienes electrodomésticos o equipamiento de valor, guarda los tiques de compra o las facturas.

Cuando el huésped se va, vuelves a fotografiar todo. Comparas.

Si hay daños, tienes prueba. Si no los hay, devuelves el depósito sin historia.

Parece sencillo porque lo es. Pero la cantidad de propietarios que no lo hacen y luego se encuentran sin argumentos para retener ni un euro es… considerable.

Si las cosas se complican: qué puedes hacer

Pongamos el peor caso. El huésped se va, hay daños, no devuelve nada, o hay un conflicto sobre el depósito.

Lo primero: comunícate por escrito. No por WhatsApp informal, sino por un medio que deje constancia. Un correo electrónico con acuse de recibo, o mejor aún, un burofax. Documenta todo: fotos, correos, actas, pagos. Usa burofax, no WhatsApp.

Si no hay respuesta o no hay acuerdo, tienes varias opciones:

La mediación de consumo autonómica, que es gratuita en muchas comunidades autónomas. Es más rápida y menos costosa que un juicio.

El proceso monitorio es un método rápido y efectivo para reclamar cantidades menores a 2.000 euros. No necesitas abogado para cantidades pequeñas. Es un procedimiento relativamente sencillo que se presenta ante el juzgado.

Para cantidades mayores o situaciones más complejas, sí tiene sentido consultar con un abogado especializado en arrendamientos.

Un seguro de hogar actualizado: la red de seguridad

Todo lo anterior está bien. Pero hay una cosa más que complementa todo lo anterior y que no todo el mundo tiene en condiciones: el seguro del hogar.

Si alquilas habitualmente de forma vacacional, comprueba que tu póliza cubre el uso turístico de la vivienda. Muchos seguros tienen cláusulas que excluyen los daños producidos cuando la vivienda está alquilada a terceros, sobre todo si no lo has declarado.

Llama a tu aseguradora, cuéntales cómo usas la vivienda, y asegúrate de que estás cubierto. Vale la pena ese rato de teléfono.

Para terminar: la prevención cuesta menos que el drama

La mayoría de los huéspedes son buena gente. Llegan, disfrutan, cuidan el espacio y se van dejando todo en orden. Eso es lo habitual.

Pero el hecho de que lo habitual sea bueno no significa que puedas desentenderte de lo que puede salir mal.

Un contrato bien redactado, un depósito documentado, unas normas claras firmadas, el inventario fotográfico hecho antes de cada estancia, el registro de huéspedes al día, y el número de registro en tus anuncios… Todo eso junto no ocupa más de una tarde bien empleada. Y te puede ahorrar meses de quebraderos de cabeza.

La protección legal no es desconfianza. Es sentido común puesto por escrito.

Alquila con tranquilidad. Pero alquila con la casa en orden.

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