Alquiler vacacional en Canarias: la comunidad de vecinos manda más de lo que crees
Muchos propietarios en Canarias llevan años operando su vivienda vacacional sin saber que, desde 2019, sus propios vecinos tienen el poder legal de vetárselo. Y con la nueva Ley 6/2025, ese poder se ha reforzado todavía más. El resultado es una mezcla de confusión, malentendidos y, en algunos casos, conflictos evitables. Aquí intentamos aclararlo todo, sin tecnicismos innecesarios.
El punto de partida: antes de 2019, la cosa era muy distinta
Hasta 2019, si querías poner tu piso en Airbnb o Booking, básicamente podías hacerlo. La comunidad no tenía herramientas reales para impedírtelo salvo que los estatutos ya lo prohibieran expresamente desde el principio… y muy pocos estatutos lo hacían. Necesitaban unanimidad para modificarlos. Y conseguir unanimidad en una junta de propietarios es, seamos sinceros, casi un milagro.
Pero ese año todo cambió.
El Real Decreto-ley 7/2019 reformó la Ley de Propiedad Horizontal para que las comunidades pudieran limitar o condicionar el alquiler vacacional con una mayoría cualificada de tres quintos de propietarios y cuotas. Ya no hacía falta unanimidad. Bastaba con que el 60% de los vecinos —en número y en cuotas de participación— votaran a favor.
Eso cambió el tablero de juego por completo.
¿Y eso significa que pueden prohibirlo directamente?
Aquí venía la confusión. La ley habla de «limitar o condicionar», pero no dice expresamente «prohibir». Muchos jueces interpretaron que una cosa es poner restricciones y otra muy distinta es un veto total. Hubo sentencias contradictorias durante años.
Pues bien, en octubre de 2024 el Tribunal Supremo lo aclaró de una vez por todas. Dos sentencias del Pleno dictadas el 3 de octubre de 2024 pusieron fin a la controversia: el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal sí permite la prohibición total de la actividad de alquiler turístico, adoptada con la doble mayoría de tres quintos.
Dicho de otro modo: si en tu comunidad se convoca junta, se vota y logran ese 60% tanto en propietarios como en cuotas de participación, pueden cerrarle la puerta al alquiler vacacional en el edificio. Así de claro.
Pero ojo, hay un límite muy importante: el efecto retroactivo
Y aquí está uno de los puntos que más confunde a la gente.
La posibilidad de prohibir el alquiler con mayoría de 3/5 no tiene carácter retroactivo. Esto significa que si tú ya tienes tu vivienda vacacional funcionando con su declaración responsable presentada y la actividad en marcha, ese acuerdo no te afecta. Puedes seguir operando.
Es una protección muy relevante. El Supremo reconoce el derecho de la comunidad a prohibirlo, pero también protege a quien ya había apostado por ese negocio de buena fe.
Otra cosa es que compres un piso pensando en montarte la VV y, cuando ya la tienes en marcha, la comunidad vote en contra. En ese caso, el acuerdo sí te vincularía si todavía no habías iniciado la actividad de forma regular.
Y entonces llega la Ley 6/2025 de Canarias
Si en el resto de España la situación ya era compleja, en Canarias la nueva Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas —la famosa Ley 6/2025, publicada el 12 de diciembre de 2025— ha dado un giro más. Un giro importante.
La ley refuerza el papel de las comunidades de propietarios de manera clara, dejando de considerar el uso turístico como algo automático. Las comunidades pueden prohibir expresamente la actividad de vivienda vacacional mediante sus estatutos o mediante acuerdos válidamente adoptados en junta, y también pueden regular o condicionar su ejercicio dentro del edificio, siempre conforme a la Ley de Propiedad Horizontal.
Pero hay algo más, y es el cambio más radical: con la nueva ley, el alquiler vacacional deja de ser automático. Si los estatutos no autorizan expresamente el uso turístico, el propietario necesitará un acuerdo favorable de la comunidad, adoptado normalmente con una mayoría cualificada de 3/5 de propietarios y cuotas.
Es decir, se invierte la carga. Antes se entendía que podías hacerlo salvo que te lo prohibieran. Ahora, en la práctica, necesitas que te lo autoricen.
¿Qué pasa si ya tengo mi VV registrada?
Tranquilidad, pero con matices.
La Ley 6/2025 establece reglas transitorias para quienes ya tenían viviendas vacacionales habilitadas antes de la ley: pueden optar por mantener el uso turístico de forma indefinida, pero deben presentar una declaración de consolidación en el plazo de cinco años desde la entrada en vigor, el 13 de diciembre de 2025.
Cinco años. No es urgente, pero hay que tenerlo en el radar.
Eso sí, la declaración responsable no se transmite automáticamente con la vivienda. La venta del inmueble, el cambio de titularidad o la interrupción de la actividad pueden provocar la pérdida de la habilitación. Si vendes el piso, el comprador no hereda tu licencia. Empieza desde cero.
Más poderes para la comunidad: también el bolsillo
La reforma no se queda solo en el sí o el no. Las comunidades también pueden imponer restricciones al alquiler turístico como horarios de entrada, número máximo de huéspedes o limitación de ruido, y aumentar hasta un 20% las cuotas de la comunidad a los propietarios que alquilen sus viviendas para uso turístico, siempre con el respaldo de la mayoría cualificada.
Así que aunque no te prohíban la actividad, pueden hacerte la vida algo más costosa si así lo deciden.
Entonces, ¿qué tienes que hacer ahora mismo?
Primero, saber en qué situación estás. Y para eso hay que revisar varias cosas:
Si ya tienes una vivienda vacacional registrada en Canarias, asegúrate de tener claro el plazo de consolidación de cinco años y de que eres a la vez propietario y titular de la declaración responsable —que es la condición que la ley exige para acogerte a ese régimen más estable.
Si estás pensando en comprar para montar una VV, la comprobación de los estatutos de la comunidad y del planeamiento urbanístico del municipio ya no es opcional. Es imprescindible. Actuar sin análisis previo puede suponer sanciones, cierre o pérdida de la actividad.
Y si eres propietario en una comunidad donde se ha convocado o podría convocarse una junta para votar la prohibición, conviene entender bien el proceso: la propuesta tiene que estar en el orden del día, la votación debe alcanzar esa doble mayoría de tres quintos, y el acuerdo tiene que inscribirse en el Registro de la Propiedad para tener eficacia frente a terceros.
Una reflexión final
El alquiler vacacional en Canarias ya no es ese terreno libre donde todo valía. La Ley 6/2025 marca un antes y un después, y la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha dejado claro que las comunidades tienen dientes de verdad. No basta con tener la vivienda bien puesta y las fotos bonitas en Airbnb. Hay que tener también los papeles en orden, conocer lo que dice tu comunidad de vecinos y anticiparse a los cambios que vienen.
Si tienes dudas sobre tu situación concreta, ya sabes dónde encontrarnos.
Este artículo tiene carácter informativo. Para asesoramiento específico sobre tu vivienda vacacional, consulta con un profesional.