Vivienda vacacional y divorcio: ¿qué pasa con el alojamiento en una separación?

Nadie compra una vivienda vacacional pensando en que algún día habrá que repartirla. Se compra pensando en veranos largos, en escapadas de fin de semana, en ese rincón junto al mar donde desconectar del mundo. Pero la vida da giros inesperados. Y cuando una pareja decide separarse, esa casita en la playa —o ese apartamento que se alquilaba a turistas— se convierte en un asunto bastante más complicado de lo que parece.

Vamos a verlo con calma.

Primero, lo básico: ¿de quién es la vivienda?

Antes de entrar en líos, hay que responder a una pregunta fundamental: ¿cómo se compró esa vivienda?

Si la pareja estaba casada en régimen de gananciales —que es el más habitual en España—, la vivienda adquirida durante el matrimonio pertenece a los dos. Da igual que solo uno firmara la escritura o que el dinero saliera de la cuenta de uno solo. Si se compró estando casados y en gananciales, es de ambos. Así de claro.

Ahora bien, si el régimen era de separación de bienes, la cosa cambia. Aquí cada uno es dueño de lo que compró con su dinero. Si tú pusiste el 70% y tu pareja el 30%, así se reparte. Suena sencillo, ¿verdad? Pues en la práctica no siempre lo es, porque a veces no hay documentos claros sobre quién aportó qué.

Y luego está el caso de las parejas de hecho o las que conviven sin más. Aquí no hay un régimen económico matrimonial que aplicar, así que toca demostrar quién pagó, quién figura como propietario y qué acuerdos había —si es que los había—.

La vivienda vacacional no es la vivienda familiar

Este es un punto clave que mucha gente confunde.

La vivienda familiar —donde la pareja vivía con los hijos— tiene una protección especial en el derecho español. El juez puede atribuir su uso a uno de los cónyuges, normalmente al que se queda con los menores, independientemente de quién sea el propietario.

Pero con la vivienda vacacional esto no funciona así. Al no ser el domicilio habitual, no goza de esa protección reforzada. Se trata, a efectos legales, de un bien más dentro del patrimonio común que hay que liquidar. Como quien reparte los ahorros de una cuenta o decide qué hacer con el coche.

Eso sí, «un bien más» no significa que sea fácil de gestionar. Sobre todo si genera ingresos.

Cuando el piso vacacional es también un negocio

Aquí es donde la cosa se pone realmente interesante —y complicada—.

Imagina que tienes un apartamento en Fuerteventura que llevas años alquilando a turistas. Está dado de alta como vivienda vacacional, tiene su licencia, aparece en plataformas de reserva, genera facturas… En definitiva, es una fuente de ingresos.

¿Qué pasa con todo eso cuando llega el divorcio?

Pues bien, hay que distinguir varias cosas:

La propiedad del inmueble es una cosa. Se reparte según el régimen matrimonial, como hemos visto.

La actividad económica es otra distinta. ¿Quién gestiona las reservas? ¿Quién declara los ingresos? ¿A nombre de quién está la licencia turística? Si uno de los dos llevaba toda la gestión y el otro simplemente se beneficiaba de los ingresos, habrá que decidir cómo se reorganiza eso.

Los ingresos pendientes también entran en juego. Si hay reservas confirmadas para los próximos meses, esos ingresos futuros forman parte del patrimonio común mientras no se liquide la sociedad de gananciales.

Y no nos olvidemos de los gastos. Hipoteca, comunidad, suministros, seguros, plataformas de gestión, limpieza entre huéspedes… Alguien tiene que seguir pagando todo eso mientras se resuelve la separación. Y créeme, los divorcios no se resuelven de un día para otro.

Las opciones que hay sobre la mesa

Cuando una pareja se separa y tiene una vivienda vacacional en común, básicamente hay tres caminos:

• Vender y repartir

Es la opción más limpia, aunque no siempre la más rápida. Se pone la vivienda en venta, se paga lo que quede de hipoteca si la hay, y el resto se divide según corresponda.

El problema es que vender lleva tiempo. Y mientras tanto, hay que decidir qué se hace con el alquiler turístico. ¿Se sigue alquilando? ¿Quién gestiona las reservas? ¿Cómo se reparten los ingresos hasta que se venda? Todo esto debería quedar recogido en el convenio regulador o en la sentencia de divorcio.

• Que uno se quede con ella

Otra posibilidad es que uno de los dos compre la parte del otro. Se hace una valoración del inmueble —mejor con un tasador profesional, para evitar discusiones— y se compensa al otro cónyuge con dinero o con otros bienes.

Si la vivienda tiene hipoteca, ojo: que uno se quede con la propiedad no significa que el banco libere automáticamente al otro de la deuda. Hay que negociar una novación o subrogación hipotecaria, y el banco no siempre acepta.

• Mantenerla en copropiedad

Suena raro después de un divorcio, pero pasa más de lo que crees. Hay exparejas que deciden seguir siendo copropietarios de la vivienda vacacional porque les resulta rentable.

Funciona cuando la relación post-separación es razonablemente civilizada y cuando se establecen reglas claras: quién gestiona, cómo se reparten gastos e ingresos, qué pasa si uno quiere vender y el otro no…

Eso sí, si no hay un acuerdo por escrito bien detallado, esta opción es una bomba de relojería. Tarde o temprano surgen roces. Y acabar en el juzgado pidiendo la división de la cosa común no es plato de buen gusto para nadie.

La licencia turística: un detalle que pocos tienen en cuenta

Hablemos de algo que muchas veces se pasa por alto en los divorcios con viviendas vacacionales: la licencia de alquiler turístico.

En la mayoría de comunidades autónomas, la licencia está vinculada al titular que la solicitó. Si la vivienda cambia de propietario —o si cambia la persona que gestiona la actividad—, puede ser necesario tramitar un cambio de titularidad o incluso solicitar una nueva licencia.

En Canarias, por ejemplo, la normativa turística tiene sus propias particularidades. No es lo mismo un cambio de titular en una vivienda vacacional en Fuerteventura que en un apartamento en Madrid. Las reglas del juego varían, y conviene informarse bien antes de dar cualquier paso.

Si se decide vender la vivienda, el comprador querrá saber si la licencia es transferible. Y si uno de los excónyuges se queda con el inmueble, tendrá que asegurarse de que la licencia queda a su nombre para poder seguir operando legalmente.

Fiscalidad: el invitado incómodo del divorcio

Como si no hubiera bastantes cosas en las que pensar, también hay que considerar las implicaciones fiscales.

Si se vende la vivienda, habrá que tributar por la ganancia patrimonial en el IRPF. La plusvalía municipal también entra en juego. Y en Canarias, recuerda que el impuesto indirecto es el IGIC, no el IVA, lo que afecta a la actividad de alquiler vacacional.

Si uno compra la parte del otro, la operación puede estar sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Aunque hay ciertas exenciones cuando la transmisión se produce como consecuencia de la liquidación del régimen económico matrimonial… pero no siempre aplican, y conviene que un asesor fiscal lo revise.

Los ingresos por alquiler turístico que se hayan generado durante el matrimonio forman parte de la base imponible de ambos cónyuges. Hay que tener cuidado con cómo se declaran en el año de la separación, especialmente si la sentencia se dicta a mitad de ejercicio.

Un consejo que vale oro: ponedlo todo por escrito

Si hay algo que he aprendido de estos temas es que la mayoría de los problemas gordos vienen de no haber dejado las cosas claras a tiempo.

Si tienes una vivienda vacacional y estás pasando por una separación, lo mejor que puedes hacer es sentarte con tu abogado —cada uno con el suyo, por favor— y dejarlo todo bien atado en el convenio regulador:

– Qué se hace con la vivienda: venta, adjudicación o copropiedad.

– Quién gestiona el alquiler turístico mientras se resuelve.

– Cómo se reparten ingresos y gastos durante el proceso.

– Qué pasa con las reservas ya confirmadas.

– Quién se hace cargo de la licencia turística.

– Plazos concretos. Nada de «ya lo veremos».

Para terminar

Separarse nunca es fácil. Y cuando hay una vivienda vacacional de por medio —sobre todo si genera ingresos—, el proceso se complica un poquito más. Pero no es el fin del mundo.

Con buena información, asesoramiento profesional y, sobre todo, con ganas de llegar a un acuerdo razonable, se puede resolver de forma civilizada. Al final, lo importante es que ambas partes puedan pasar página y seguir adelante.

Y si esa casita junto al mar acaba en manos de uno solo, del otro, o de un comprador nuevo… pues que siga dando buenos momentos a quien la disfrute. Que para eso se compró.

P.D.: Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento legal. Cada situación es diferente, y siempre es recomendable consultar con un abogado especializado en derecho de familia y un asesor fiscal antes de tomar decisiones.