Si vives fuera de España y tienes una vivienda vacacional en Canarias, esto va por ti. Porque sí, puedes tenerla, puedes alquilarla, puedes ganar dinero con ella… pero Hacienda también quiere su parte. Y el sistema fiscal que te aplica a ti no es el mismo que al vecino que vive en la Península.

Muchos propietarios no residentes se enteran tarde de sus obligaciones. Algunos, directamente, no las cumplen por desconocimiento. Y eso tiene consecuencias. Multas, recargos, expedientes… un lío que se puede evitar fácilmente si sabes desde el principio a qué atenerte.

Vamos por partes.

¿Qué significa exactamente ser «no residente» a efectos fiscales en España?

Aquí viene el primer punto importante. No se trata de dónde tienes el pasaporte ni de dónde naciste. La residencia fiscal en España se determina, básicamente, por tres criterios:

• Pasas más de 183 días al año en territorio español.
• Tu centro de intereses económicos principal está en España.
• Tu cónyuge o hijos menores residen habitualmente en España.

Si no cumples ninguno de esos tres criterios, eres no residente fiscal y tributas por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Que es un impuesto diferente al IRPF, con sus propios modelos, sus propios plazos y su propia lógica. Y es el que te va a afectar directamente si tienes una vivienda vacacional en Canarias.

El modelo 210: tu obligación principal

El Modelo 210 es la declaración del IRNR. Y si tienes una vivienda vacacional en Canarias que alquilas a turistas, vas a tener que presentarlo. Sin excepción.

¿Cuándo? Aquí viene algo que mucha gente no sabe: no se presenta una sola vez al año como el IRPF. Se presenta por cada trimestre en el que hayas obtenido rentas. Es decir, si alquilas en enero, febrero y marzo, presentas el 210 en abril. Si alquilas en julio y agosto, lo presentas en octubre. Y así sucesivamente.

¿Y qué se declara exactamente? Los ingresos brutos obtenidos por el alquiler vacacional. Sin deducir gastos… salvo que seas residente en la Unión Europea, Islandia o Noruega. En ese caso, sí puedes deducirte los gastos directamente relacionados con la actividad. Si eres residente en un país fuera de la UE, tributan los ingresos brutos sin posibilidad de deducción. Un detalle que marca una diferencia importante.

El tipo impositivo general es del 19% para residentes en la UE/EEE y del 24% para el resto de países. Así que dependiendo de dónde vivas, el impacto fiscal puede ser bastante diferente.

¿Y si la vivienda está vacía parte del año?

Buena pregunta. Incluso cuando la vivienda no está alquilada, si es tu segunda residencia, Hacienda te imputa una renta. Se llama imputación de rentas inmobiliarias y equivale al 1,1% del valor catastral de la vivienda (o al 2% si el catastral no ha sido revisado en los últimos diez años).

Esa cantidad también se declara con el Modelo 210, pero en este caso se presenta una vez al año, en enero del ejercicio siguiente. Una obligación pequeña en importe, pero que hay que cumplir igualmente.

El convenio de doble imposición: ¿pago dos veces?

Esta es una preocupación muy habitual. «Si ya pago impuestos en mi país por esos ingresos, ¿tengo que pagar también en España?»

La respuesta depende del convenio de doble imposición que España tenga firmado con tu país de residencia. España tiene acuerdos con más de 90 países. En la mayoría de ellos, los rendimientos procedentes de bienes inmuebles tributan en el país donde está situado el inmueble… es decir, en España.

Pero lo habitual es que ese impuesto pagado en España pueda descontarse como crédito fiscal en tu país de residencia, para que no pagues dos veces sobre lo mismo. Cómo funciona exactamente depende del convenio concreto y de la legislación de tu país. Por eso, lo más sensato es consultarlo con un asesor que conozca bien tanto el sistema español como el de tu país.

La obligación de tener un representante fiscal en España

Si eres residente fuera de la UE o del Espacio Económico Europeo, la ley española te obliga a designar un representante fiscal en España. Es decir, una persona física o jurídica con domicilio en territorio español que actúe como interlocutor con la Agencia Tributaria.

No es algo opcional. Es una obligación legal. Y el incumplimiento puede acarrear sanciones. El representante no tiene que ser un abogado ni un gestor obligatoriamente, puede ser cualquier persona de confianza con residencia en España. Pero en la práctica, suele ser un profesional que también se encarga de presentar los modelos tributarios.

Los residentes en la UE están exentos de esta obligación, aunque tampoco viene mal tener a alguien de confianza que gestione los trámites desde aquí.

El Impuesto sobre el Patrimonio: cuidado si el inmueble vale mucho

Hay un impuesto que muchos propietarios no residentes no tienen en el radar: el Impuesto sobre el Patrimonio. En España, los no residentes tributan por los bienes que tienen en territorio español.

El mínimo exento para no residentes es de 700.000 euros. Si el valor de tu vivienda vacacional en Canarias está por debajo de esa cifra, no hay problema. Pero si tienes varios inmuebles en España o el valor es elevado, es un impuesto que hay que tener en cuenta.

El tipo varía entre el 0,2% y el 3,5% según la comunidad autónoma. En Canarias hay bonificaciones aplicables, pero conviene revisar la situación caso por caso.

Tres cosas que conviene tener claras desde el principio

• Registra correctamente tu vivienda vacacional en el Gobierno de Canarias antes de empezar a alquilar. La nueva Ley 6/2025 ha endurecido los requisitos y las sanciones por operar sin licencia son importantes.
• Presenta el Modelo 210 trimestralmente por los periodos en que hayas tenido ingresos. No esperes a que te reclamen.
• Consulta con un asesor fiscal que conozca el IRNR y, si es posible, también la fiscalidad de tu país de residencia. Los convenios de doble imposición tienen muchos matices y un error puede salir caro.

Tener una vivienda vacacional en Canarias siendo no residente es perfectamente legal y puede ser un negocio muy rentable. Pero la fiscalidad tiene sus particularidades y es importante conocerlas bien. No para pagar más de lo que corresponde… sino para no pagar menos de lo que toca y acabar con un problema mayor.

Nota: Este artículo tiene carácter informativo general. No constituye asesoramiento fiscal personalizado. Ante cualquier situación concreta, consulta con un profesional.