Ley 6/2025 de Vivienda Vacacional en Canarias: ¿Es una actividad clasificada?
Una de las preguntas que más nos están haciendo últimamente los propietarios de viviendas vacacionales en Canarias es esta: ¿tengo que tramitar una licencia de actividad clasificada? La respuesta corta es sí. Pero como siempre, el diablo está en los detalles.
Un «limbo» legal que duró demasiado tiempo
Hasta la aprobación de la Ley 6/2025, existía una especie de zona gris. El Reglamento de Actividades Clasificadas de Canarias (Decreto 86/2013) eximía de ese trámite a los establecimientos turísticos de alojamiento… pero solo si operaban bajo autorización previa. Y aquí está el problema: las viviendas vacacionales no funcionaban así. Su régimen era el de declaración responsable, no el de autorización previa. Resultado: durante años se colaron por ese resquicio legal sin cumplir el requisito de actividades clasificadas.
¿Ilegal? Pues bien, el Tribunal Superior de Justicia de Canarias ya lo dejó bastante claro en una sentencia de enero de 2024: las viviendas vacacionales no estaban exentas de los instrumentos de intervención previa en materia de actividades clasificadas. Dicho de otra forma: la obligación ya existía, simplemente… nadie la exigía.
Lo que dice la nueva ley
La Ley 6/2025, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, viene a cerrar ese debate de una vez por todas. Establece con claridad que todas las viviendas vacacionales deben cumplir con la normativa de actividades clasificadas, y los cabildos insulares tienen la obligación de desarrollar planes de comprobación y control de todas las declaraciones responsables.
Tampoco es una novedad total, hay que decirlo. El Decreto 113/2015, que regulaba las viviendas vacacionales antes de esta ley, ya indicaba en su artículo 4 que estas viviendas debían cumplir las prescripciones de seguridad, salubridad, habitabilidad y, en general, las de actividades clasificadas. Lo que cambia ahora es que eso deja de ser papel mojado.
El punto caliente: la moratoria
Aquí es donde la cosa se pone interesante. Porque la exigencia de actividades clasificadas ha sido, con diferencia, el aspecto más polémico de la norma.
¿Por qué? Principalmente porque tramitar una licencia de actividad clasificada es competencia de los ayuntamientos, y muchos de ellos no tienen la capacidad operativa para gestionarlo. Esto genera una inseguridad jurídica real para los propietarios, que se quedan en tierra de nadie.
Por eso, desde la Consejería de Turismo ya se anunció una modificación de la ley que incluiría una moratoria de un año para que los propietarios puedan presentar y tramitar el alta como actividad clasificada. Durante ese año, se podría seguir ejerciendo la actividad con normalidad. Eso sí, esta modificación estaba pendiente de aprobarse en el Parlamento a principios de 2026, así que conviene estar atentos a las novedades.
¿Qué significa esto en la práctica?
Si tienes una vivienda vacacional en Canarias, o estás pensando en tenerla, esto es lo que debes tener en mente:
Si ya tenías tu vivienda registrada antes del 13 de diciembre de 2025, puedes seguir operando durante el periodo transitorio (5 años en general, 10 en islas como El Hierro, La Gomera o La Palma). Pero deberás adaptarte a los nuevos requisitos, y la licencia de actividad clasificada es uno de ellos.
Si quieres darte de alta ahora, el camino es más complicado que antes. Ya no es tan automático. El uso turístico de tu vivienda depende de que el planeamiento urbanístico municipal lo permita, y muchos ayuntamientos aún no han adaptado su normativa. En la práctica, puede suponer una paralización temporal de nuevas altas.
En cualquier caso, es fundamental consultar con tu ayuntamiento o con un asesor especializado en normativa turística canaria. La casuística varía mucho según el municipio.
En resumen
La vivienda vacacional en Canarias es, a todos los efectos, una actividad clasificada. No es una novedad conceptual —la obligación ya existía antes—, pero sí lo es en cuanto a exigencia real y efectiva. La Ley 6/2025 cierra el debate y marca un punto de inflexión claro: el modelo del alquiler vacacional en Canarias pasa de la liberalización casi total a la ordenación, la planificación y el control.
¿Complicado? Un poco, sí. Pero es el marco en el que toca moverse. Y cuanto antes lo conozcas, mejor podrás tomar decisiones informadas sobre tu vivienda.
¿Tienes dudas sobre cómo afecta esta normativa a tu caso concreto? Consulta siempre con un profesional especializado en derecho turístico o urbanístico en Canarias.