El alquiler vacacional en Canarias vive un momento de enorme dinamismo. La demanda turística es estable, la ocupación suele ser alta y la rentabilidad puede superar con facilidad la media nacional. Sin embargo, para que esa rentabilidad sea real y sostenible, es imprescindible entender cómo funciona la fiscalidad en las islas y qué obligaciones tienes ante la Agencia Tributaria.
Canarias tiene particularidades fiscales propias —como el IGIC en lugar del IVA— y una normativa turística muy vigilada por los cabildos y los ayuntamientos. Por eso, conocer bien el terreno es clave para evitar sanciones y aprovechar todas las deducciones disponibles.
1. Cómo Clasifica Hacienda tu Alquiler Vacacional en Canarias
La AEAT distingue entre dos tipos de actividad, y esta clasificación determina tus impuestos, tus obligaciones y tus deducciones.
A. Rendimientos del Capital Inmobiliario (RCI)
Es la categoría más habitual entre propietarios canarios. Se aplica cuando alquilas tu vivienda vacacional sin ofrecer servicios propios de un establecimiento hotelero.
Esto incluye:
- Entrega de la vivienda limpia al inicio.
- Ropa de cama y toallas.
- Mantenimiento básico.
Implicaciones fiscales:
- Tributas en el IRPF por ingresos menos gastos deducibles.
- No se aplica reducción del 60 % (solo válida para alquiler residencial).
- No se aplica IGIC.
- Puede ser necesario el alta en el IAE, aunque la mayoría está exenta.
- Hacienda imputa renta cuando la vivienda está vacía.
B. Rendimientos de Actividades Económicas (RAE)
Se aplica cuando ofreces servicios adicionales que se asemejan a los de un hotel o apartamento turístico profesional.
Ejemplos:
- Limpieza periódica durante la estancia.
- Recepción o atención continuada.
- Lavandería frecuente.
- Desayunos u otros servicios complementarios.
- Personal contratado a jornada completa para la gestión.
Obligaciones en Canarias:
- Declaras como actividad económica en IRPF.
- Debes aplicar IGIC del 7 % a los huéspedes (no IVA).
- Alta en el IAE (epígrafe 685).
- En muchos casos, alta como autónomo.
La diferencia entre RCI y RAE es especialmente relevante en Canarias, donde el IGIC tiene un impacto directo en la rentabilidad.
2. Gastos Deducibles en un Alquiler Vacacional Canario
Para reducir tu carga fiscal, es esencial conocer qué gastos puedes deducir y cómo justificarlos. En Canarias, las reglas son similares al resto de España, pero con matices en impuestos locales y en la aplicación del IGIC.
Gastos deducibles habituales:
- Reparaciones y mantenimiento: pintura, fontanería, sustitución de electrodomésticos.
- Suministros: luz, agua, internet, gas.
- Comisiones de plataformas: Airbnb, Booking, Vrbo.
- Servicios de gestión: check-in, limpieza, mantenimiento, empresas de administración.
- Intereses hipotecarios: solo intereses, no amortización.
- Seguros: hogar, responsabilidad civil, multirriesgo.
- Impuestos locales: IBI, tasa de basuras, tasas municipales específicas.
- Gastos de comunidad: ascensores, zonas comunes, piscinas.
- Amortización del inmueble y mobiliario: según porcentajes legales.
- Publicidad: campañas digitales, anuncios en portales turísticos.
- Servicios profesionales: asesoría fiscal, abogados, arquitectos.
- Otros gastos vinculados: desplazamientos entre islas para supervisión, teléfono, oficina dedicada.
En Canarias, además, algunos cabildos y ayuntamientos ofrecen bonificaciones o deducciones por eficiencia energética o accesibilidad, especialmente en zonas turísticas reguladas.
3. Cómo Aplicar las Deducciones Según tu Régimen (RCI o RAE)
Si tributas como RCI:
Solo puedes deducir gastos proporcionales a los días alquilados.
Ejemplo:
Si alquilas 200 días, deduces el 54,8 % de los gastos anuales.
Gastos deducibles al 100 % en RCI:
- Comisiones de plataformas.
- Limpieza asociada a reservas concretas.
- Publicidad vinculada a periodos alquilados.
Si tributas como RAE:
Puedes deducir el 100 % de los gastos afectos a la actividad, siempre con factura y justificación.
En Canarias, además, debes gestionar correctamente el IGIC soportado y repercutido, algo que muchos propietarios pasan por alto.
4. Modelo 238: El Control de Hacienda Sobre los Alquileres Vacacionales
Desde 2024, todas las plataformas de alquiler vacacional están obligadas a informar a la AEAT mediante el Modelo 238, incluyendo:
- Datos del propietario.
- Ingresos generados.
- Días alquilados.
- Dirección del inmueble.
- Forma de cobro.
En Canarias, donde el alquiler vacacional está especialmente vigilado por su impacto en el mercado de vivienda, este cruce de datos es aún más relevante.
Si tu declaración no coincide con lo que declaran las plataformas, Hacienda puede iniciar una comprobación.
Además:
- Si hay varios propietarios, cada uno declara su porcentaje.
- Algunas islas ofrecen deducciones adicionales por mejoras energéticas o accesibilidad.
5. Qué Ocurre si Declaras Mal en Canarias
Las sanciones pueden ser especialmente duras, tanto por parte de Hacienda como por parte de los ayuntamientos y cabildos, que tienen competencias en materia turística.
Riesgos fiscales:
- Sanciones del 50 % al 150 % de lo no declarado.
- Recargos e intereses.
- Requerimientos por discrepancias con el Modelo 238.
Riesgos turísticos (muy relevantes en Canarias):
- Multas por operar sin licencia o fuera de zonas permitidas.
- Sanciones por incumplir requisitos de calidad o seguridad.
- En algunos municipios, multas superiores a 30.000 €.
El archipiélago está endureciendo el control sobre la vivienda vacacional, por lo que la fiscalidad y la normativa turística deben gestionarse con precisión.
Conclusión: En Canarias, la Fiscalidad es Parte de la Estrategia
El alquiler vacacional en Canarias puede ser altamente rentable, pero solo si se gestiona con rigor. La combinación de normativa turística, IGIC, control fiscal y particularidades insulares exige una gestión profesional y bien documentada.
