El sistema VeriFactu, impulsado por la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT), forma parte del marco normativo español orientado a reforzar el control de la facturación y prevenir el fraude fiscal. Su implantación tiene un impacto directo en múltiples sectores económicos, incluido el alquiler vacacional, caracterizado por una elevada atomización de operadores, el uso intensivo de plataformas digitales y una creciente supervisión fiscal.
Este informe analiza de forma integral cómo afecta VeriFactu al sector del alquiler vacacional, sus implicaciones legales, técnicas y operativas, así como los retos y oportunidades que plantea para propietarios, gestores y plataformas.
- ¿Qué es VeriFactu?
VeriFactu es un sistema de emisión de facturas verificables, regulado en el marco de la Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, y desarrollado posteriormente mediante reglamentos técnicos.
Sus objetivos principales son:
- Garantizar la integridad, conservación, accesibilidad, legibilidad, trazabilidad e inalterabilidad de las facturas.
- Evitar el uso de software de doble uso o de ocultación de ventas.
- Facilitar a la AEAT el acceso casi inmediato a la información de facturación.
El sistema permite dos modalidades:
- Sistema VeriFactu: envío automático y seguro de los registros de facturación a la AEAT.
- Sistema de facturación no VeriFactu: con mayores exigencias de custodia y control interno, pero sin envío inmediato.
2. Marco normativo aplicable al alquiler vacacional
El alquiler vacacional se sitúa en un entorno normativo complejo, donde confluyen:
- Normativa fiscal estatal (IRPF, IVA, IS, VeriFactu).
- Normativa autonómica y local (licencias, registros turísticos, impuestos autonómicos).
- Regulación europea en materia de plataformas digitales y economía colaborativa.
Desde el punto de vista fiscal:
- El alquiler vacacional está sujeto a IVA cuando se prestan servicios propios de la industria hotelera (limpieza periódica, recepción, restauración, etc.).
- En estos casos, existe obligación de emitir factura, lo que conecta directamente con VeriFactu.
- Incluso cuando no hay obligación de IVA, la facturación puede ser exigible a solicitud del cliente o por requisitos de control.
3. Sujetos afectados en el sector del alquiler vacacional
La aplicación de VeriFactu impacta de forma distinta según el tipo de operador:
3.1 Propietarios particulares
- Propietarios que gestionan uno o varios inmuebles.
- Especialmente afectados si prestan servicios adicionales sujetos a IVA.
- Necesidad de utilizar software de facturación adaptado a VeriFactu.
3.2 Empresas gestoras y property managers
- Alta exposición a VeriFactu por volumen de operaciones.
- Integración necesaria entre PMS, channel managers y sistemas de facturación.
- Mayor carga de cumplimiento normativo, pero también mayor capacidad de automatización.
3.3 Plataformas digitales
- Aunque no siempre emiten la factura final del alojamiento, intervienen en el flujo económico.
- Creciente intercambio de información con la AEAT.
- Necesidad de adaptar sistemas para facilitar datos verificables a anfitriones y autoridades.
4. Obligaciones concretas derivadas de VeriFactu
Para los operadores de alquiler vacacional obligados a facturar, VeriFactu implica:
- Uso de software certificado que cumpla los requisitos técnicos de la AEAT.
- Generación de un registro de facturación por cada factura emitida.
- Inclusión de:
- Huella digital (hash).
- Encadenamiento de registros.
- Código QR y leyenda identificativa.
- Envío automático de los registros a la AEAT (si se opta por VeriFactu).
- Imposibilidad de alterar o borrar facturas sin dejar rastro.
5. Impacto operativo en el alquiler vacacional
5.1 Cambios en los procesos administrativos
- Mayor formalización de la facturación.
- Reducción de prácticas informales habituales en pequeños arrendadores.
- Necesidad de emitir facturas en tiempo casi real.
5.2 Integración tecnológica
- Adaptación de PMS y ERPs turísticos.
- Conexión entre reservas, cobros y facturación.
- Automatización de la emisión de facturas a partir de reservas confirmadas.
5.3 Costes y barreras de entrada
- Coste del software de facturación compatible.
- Curva de aprendizaje para pequeños propietarios.
- Posible dependencia de proveedores tecnológicos.
6. Retos específicos del sector
El alquiler vacacional presenta particularidades que complican la aplicación de VeriFactu:
- Alta estacionalidad y picos de facturación.
- Clientes internacionales, con distintos requisitos de facturación.
- Pagos intermediados por plataformas.
- Diferencias entre titular del inmueble, gestor y perceptor del ingreso.
Estos factores exigen soluciones flexibles y bien integradas.
7. Oportunidades derivadas de VeriFactu
A pesar de las obligaciones, VeriFactu también genera oportunidades:
- Profesionalización del sector.
- Mejora de la transparencia y la confianza.
- Reducción de riesgos fiscales y sanciones.
- Acceso a datos estructurados para análisis económico y financiero.
- Impulso a la digitalización y a la Industria 4.0 aplicada al turismo.
8. Recomendaciones para los operadores de alquiler vacacional
- Analizar su situación fiscal real (IVA, obligación de facturar).
- Seleccionar software de facturación y gestión turística compatible con VeriFactu.
- Automatizar al máximo la integración entre reservas y facturación.
- Formar a propietarios y personal administrativo.
- Contar con asesoramiento fiscal y tecnológico especializado.
Conclusiones
La implantación de VeriFactu supone un cambio estructural en la forma de facturar en España y afecta de lleno al sector del alquiler vacacional. Aunque introduce nuevas obligaciones y costes, también actúa como catalizador de la digitalización, la profesionalización y la transparencia.
Los operadores que se adapten de forma proactiva, apoyándose en soluciones tecnológicas adecuadas, no solo cumplirán con la normativa, sino que estarán mejor posicionados en un mercado cada vez más regulado y competitivo.
