Tu casa, tu negocio: cumple la nueva ley

En Canarias se considera “vivienda vacacional” una vivienda amueblada y equipada que se cede temporalmente, en su totalidad, a turistas, de forma habitual, a cambio de un precio y publicitada en canales turísticos (Airbnb, Booking, etc.).

Desde 2025 la nueva Ley 6/2025 y la normativa turística refuerzan autorizaciones previas, límites urbanísticos, requisitos técnicos y obligaciones de registro para propietarios.

Qué es “vivienda vacacional”

• Es una vivienda amueblada y equipada, en condiciones de uso inmediato, cedida en su totalidad (no por habitaciones) a terceros con fines de alojamiento vacacional y a cambio de un precio.
• La cesión debe ser temporal y habitual (por ejemplo, al menos dos veces al año o una vez al año de forma recurrente) y se debe comercializar en canales de oferta turística.
• Jurídicamente se encuadra como una tipología específica de alojamiento turístico en el Decreto 113/2015 y es incorporada expresamente como modalidad en la Ley 6/2025 de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas.

Requisitos generales para el propietario

• Compatibilidad urbanística: el planeamiento municipal debe permitir el uso turístico en esa zona (los ayuntamientos y cabildos pueden limitar o excluir VV en determinadas áreas o suelos protegidos).
• Condiciones de la vivienda: cédula de habitabilidad, condiciones mínimas de seguridad, salubridad y habitabilidad, superficie mínima en general de 35 m² (salvo excepciones cualitativas: plaza de aparcamiento, piscina, instalaciones deportivas o certificaciones energéticas altas, según la nueva ley).
• Equipamiento: mobiliario completo, menaje, ropa de cama y baño, botiquín, información de emergencias, hoja de reclamaciones y exposición visible del número de registro turístico.

Claves de la nueva ley en Canarias (Ley 6/2025)

• Autorización previa insular: para operar como vivienda vacacional se exige autorización del Cabildo Insular, que además asume planes de inspección y control de la actividad.
• Antigüedad mínima y nuevas altas: las nuevas viviendas destinadas a alquiler vacacional deberán tener una antigüedad mínima (por ejemplo 10 años en muchos supuestos) y cumplir con los requisitos de sostenibilidad, eficiencia energética y no ubicarse en determinados suelos protegidos.
• Límites y planificación: la ley permite a cabildos y ayuntamientos fijar cupos, zonas de exclusión o condiciones adicionales por razones de política de vivienda, protección ambiental o interés público.

Obligaciones legales y plazos principales

• Declaración responsable y registro: el propietario o explotador debe presentar declaración responsable ante el Registro General de Empresas y Actividades Turísticas de Canarias; la inscripción genera un número de registro obligatorio para publicitar la vivienda.
• Renovación de la actividad: en algunos esquemas de la nueva regulación se prevé que la declaración responsable o autorización se renueve por periodos (por ejemplo, cada 5 años mediante nueva declaración responsable si se siguen cumpliendo los requisitos).
• Licencia/autorización municipal: además de la autorización insular, muchos ayuntamientos exigen licencia urbanística o comunicación previa específica antes de iniciar la explotación.

Otras obligaciones del propietario

• Alta fiscal y, en su caso, como autónomo: obligación de declarar ingresos por IRPF/IS e IGIC; en muchos casos se exige alta como autónomo vinculado a la actividad turística.
• Seguro de responsabilidad civil: suele ser obligatorio un seguro que cubra daños personales y materiales a los huéspedes.
• Información y convivencia: normas internas de uso, respeto a ordenanzas de ruido, gestión de residuos y cumplimiento de las exigencias municipales de convivencia ciudadana.