La nueva ley de vivienda vacacional en Canarias supone un cambio histórico en la regulación del alquiler turístico en el archipiélago. Con el objetivo de ordenar el sector, proteger el patrimonio natural y garantizar la convivencia vecinal, la ley introduce medidas que afectan tanto a los propietarios como a los gestores de viviendas vacacionales.
Límite del 10%
Uno de los cambios más relevantes es la imposición de un límite máximo del 10% del parque de viviendas de cada municipio que puede destinarse a alquiler vacacional. Esta medida pretende evitar la saturación turística en zonas residenciales y controlar el aumento de los precios de la vivienda. Por ejemplo, en municipios muy turísticos como Adeje o Arona, este límite puede implicar que nuevas viviendas no puedan operar como apartamentos turísticos si ya se ha alcanzado la cuota máxima. La intención es equilibrar la oferta turística y la vivienda habitual.
Antigüedad mínima y prohibiciones para las VPO
La ley establece que no se podrá destinar al alquiler vacacional las viviendas de protección oficial (VPO) ni otras protegidas por normativa autonómica o estatal. Además, se introduce un requisito de antigüedad mínima para algunas viviendas, evitando que inmuebles recién construidos o sin adaptaciones mínimas de seguridad y habitabilidad se conviertan en alojamientos turísticos. Esta medida garantiza que el parque de viviendas turísticas sea seguro y cumpla con estándares básicos de calidad.
Más poder para los ayuntamientos
Los ayuntamientos adquieren mayor capacidad para regular el alquiler vacacional en su territorio. Podrán definir zonas específicas donde se permita o restrinja esta actividad, establecer límites más estrictos que el 10% si lo consideran necesario, y decidir sobre nuevos proyectos. Esta descentralización busca que cada municipio adapte la regulación a sus características: por ejemplo, en áreas con alta densidad turística se podrán implementar restricciones más severas para evitar conflictos con los vecinos y preservar la vida urbana.
Renovación de las declaraciones responsables
Los propietarios deberán renovar periódicamente sus declaraciones responsables, documento que acredita que cumplen con los requisitos legales, técnicos y de seguridad. Este procedimiento permitirá a las administraciones mantener actualizado el control sobre el parque de viviendas vacacionales y verificar que los inmuebles continúan cumpliendo la normativa vigente, incluyendo aspectos de sostenibilidad y eficiencia energética.
Necesidad de autorizaciones previas
Hasta ahora, en muchos casos era suficiente con presentar una declaración responsable para operar como vivienda vacacional. La nueva ley exige la obtención de autorizaciones previas antes de iniciar la actividad. Esto implica que la administración pueda revisar y validar que la vivienda cumple con criterios urbanísticos, de seguridad, sostenibilidad y calidad antes de abrir al público. Se busca prevenir irregularidades y asegurar que cada alojamiento cumple con la normativa desde el primer día.
Prohibición de las viviendas vacacionales en suelos protegidos
Una de las medidas más estrictas es la prohibición de destinar viviendas vacacionales en suelos protegidos, como parques naturales, zonas verdes, áreas de alto valor ambiental o territorios con riesgo de erosión. Esta disposición protege el patrimonio natural del archipiélago y fomenta un turismo más sostenible, evitando que el crecimiento desordenado de alojamientos turísticos dañe ecosistemas sensibles.
Nuevos requisitos de sostenibilidad y calidad
La ley introduce criterios más exigentes de sostenibilidad y calidad para las viviendas vacacionales. Se establecen estándares de eficiencia energética, reducción de residuos y confort para los huéspedes. Los propietarios deberán implementar medidas como sistemas de ahorro energético, reciclaje de residuos, instalaciones eficientes y materiales respetuosos con el medio ambiente. Estas exigencias buscan que el sector turístico contribuya a los objetivos de sostenibilidad de Canarias y mejore la experiencia del visitante.
Cómo afecta la nueva ley a las viviendas vacacionales existentes
Las viviendas ya registradas deberán adaptarse a los nuevos requisitos. Esto incluye la renovación periódica de declaraciones responsables, la obtención de autorizaciones si corresponde, y el cumplimiento de criterios de sostenibilidad y seguridad. Aquellos alojamientos que estén ubicados en suelos protegidos o que superen la cuota del 10% podrían verse obligados a cesar su actividad. Esta situación genera incertidumbre para algunos propietarios, que deberán evaluar la viabilidad de continuar operando bajo la nueva normativa.
Impacto sobre los propietarios
Los propietarios se enfrentan a un aumento de la carga administrativa y a la necesidad de inversión para cumplir los nuevos requisitos. La limitación del 10% puede reducir oportunidades de rentabilización de su inmueble, especialmente en zonas turísticas saturadas. Sin embargo, la normativa también aporta seguridad jurídica al establecer reglas claras y uniformes, evitando interpretaciones arbitrarias de la legislación local y potenciando la profesionalización del sector.
Impacto sobre los gestores
Los gestores de viviendas vacacionales deberán adaptarse a procedimientos más complejos. La obtención de autorizaciones previas, la renovación de declaraciones responsables y el cumplimiento de nuevos estándares implican un aumento de los costes operativos y administrativos. Además, tendrán que asesorar a los propietarios sobre el cumplimiento normativo y gestionar los cambios necesarios para garantizar la legalidad de cada inmueble.
Requisitos para las nuevas viviendas de alquiler vacacional en Canarias
Para incorporarse al mercado de alquiler vacacional, las nuevas viviendas deberán:
- Ubicarse fuera de suelos protegidos.
- Respetar el límite del 10% por municipio.
- Cumplir estrictos estándares de calidad, seguridad y sostenibilidad.
- Obtener autorización previa y presentar declaración responsable.
- Adaptarse a las normas específicas establecidas por los ayuntamientos.
Estos requisitos buscan garantizar que la oferta turística sea sostenible, segura y de calidad, evitando la saturación de ciertas zonas y protegiendo los derechos de los residentes.
Cuáles son las principales críticas del sector
El sector turístico ha reaccionado con preocupación ante la nueva ley. Entre las principales críticas destacan:
- Gran impacto económico: La limitación de viviendas vacacionales podría reducir los ingresos de algunos municipios y propietarios.
- Inseguridad jurídica: Algunos propietarios consideran que la normativa genera dudas sobre la continuidad de su actividad, especialmente en zonas ya saturadas.
- Mayor carga burocrática: Trámites adicionales, renovaciones periódicas y autorizaciones previas aumentan la complejidad de la gestión y los costes administrativos.
Conclusión
La nueva ley de vivienda vacacional en Canarias supone un cambio profundo en la regulación del sector. Su objetivo es equilibrar el desarrollo turístico con la protección del territorio, la sostenibilidad y la calidad de vida de los residentes. Aunque representa un desafío para propietarios y gestores, también establece un marco más claro y responsable que podría favorecer un turismo más sostenible, ordenado y seguro en el archipiélago.
