La nueva ley de vivienda vacacional en Canarias ha irrumpido en el debate público como una de las normas más discutidas de los últimos años. No es para menos. Afecta de lleno a dos pilares fundamentales del Archipiélago: el derecho a la vivienda y el modelo turístico que sostiene gran parte de su economía.
Mientras una parte de la sociedad la celebra como un paso imprescindible para frenar la especulación y aliviar la presión sobre el mercado residencial, otra la percibe como una respuesta precipitada, con efectos colaterales todavía difíciles de prever. Entre ambos extremos, se abre un espacio necesario para el análisis sosegado y la reflexión.
Porque, como suele ocurrir, la realidad es bastante más compleja que el titular.
Un problema real que exigía respuesta
Canarias lleva años enfrentándose a una tensión creciente entre el uso residencial y el uso turístico de la vivienda, especialmente en zonas costeras y municipios con alta demanda turística. El auge de las plataformas de alquiler vacacional ha transformado barrios enteros, reduciendo la oferta de alquiler de larga duración y empujando los precios a niveles inasumibles para amplias capas de la población.
Este fenómeno no se ha producido de manera homogénea, pero sí ha tenido efectos muy visibles: jóvenes que no pueden emanciparse, trabajadores esenciales que deben desplazarse largas distancias para vivir, familias obligadas a abandonar sus municipios de origen. La vivienda ha pasado de ser un derecho básico a convertirse, en muchos casos, en un bien inaccesible.
Ante este escenario, la ley introduce un principio fundamental: la vivienda debe cumplir prioritariamente una función social, y su uso turístico debe estar regulado y limitado. Establecer topes y criterios de ordenación no es, en sí mismo, una medida radical, sino una respuesta a un desequilibrio evidente que llevaba demasiado tiempo sin abordarse de forma estructural.
Cuando el fondo es correcto, pero la forma genera dudas
Sin embargo, reconocer la necesidad de intervenir no implica aceptar sin matices la forma en que se ha hecho. La ley ha recibido críticas relevantes por parte de ayuntamientos, expertos en urbanismo y operadores jurídicos, que advierten sobre ambigüedades en el texto, falta de desarrollo reglamentario y una tramitación acelerada.
Uno de los principales problemas señalados es la inseguridad jurídica que puede generar el nuevo marco normativo. Muchos propietarios invirtieron en viviendas vacacionales bajo reglas diferentes, con licencias concedidas por las administraciones públicas. Cambiar esas reglas sin una transición clara ni criterios homogéneos puede derivar en litigios, recursos y una aplicación desigual según el municipio.
Además, la ley deposita una gran responsabilidad en los ayuntamientos, que deberán adaptar planeamientos y gestionar autorizaciones sin que todos cuenten con los mismos recursos técnicos o administrativos. El riesgo es evidente: una norma pensada para ordenar puede terminar generando desigualdad territorial y conflictos interpretativos.
Turismo, economía y pequeños propietarios
El debate sobre la vivienda vacacional no puede analizarse al margen del peso estructural que el turismo tiene en la economía canaria. No se trata únicamente de una actividad más, sino del principal motor económico del Archipiélago, del que dependen miles de empleos directos e indirectos y buena parte del tejido empresarial local. En este contexto, regular la vivienda vacacional no equivale a cuestionar el turismo como modelo, sino a asumir que su crecimiento sin límites también genera desequilibrios sociales y territoriales que deben corregirse.
Durante años, el alquiler vacacional ha sido una pieza más de ese engranaje turístico, aportando flexibilidad, diversificación de la oferta y nuevas oportunidades económicas. Sin embargo, cuando su expansión se produce sin planificación ni límites claros, aparecen las externalidades negativas: presión sobre el mercado residencial, encarecimiento del suelo, sustitución de población local y transformación acelerada de barrios que pierden su carácter residencial.
Ahora bien, uno de los grandes errores del debate público ha sido homogeneizar realidades muy distintas. No todas las viviendas vacacionales responden al mismo perfil ni persiguen los mismos fines. Junto a grandes operadores, sociedades patrimoniales y fondos de inversión con decenas de inmuebles, existe una amplia base de pequeños propietarios que han encontrado en este modelo una forma de complementar ingresos, amortizar una hipoteca, afrontar la subida del coste de la vida o garantizar cierta estabilidad económica en un territorio marcado por la precariedad laboral.
Para muchas familias canarias, la vivienda vacacional no ha sido un negocio especulativo, sino una estrategia de supervivencia económica en un contexto de salarios bajos y alta dependencia del sector servicios. Ignorar esta realidad y aplicar una regulación uniforme puede generar una sensación de agravio y alimentar el rechazo social a una ley que, paradójicamente, persigue un objetivo ampliamente compartido.
Por eso, una regulación eficaz y socialmente justa debería ser capaz de distinguir entre especulación y economía familiar, entre acumulación de viviendas y uso puntual, entre impacto estructural y actividad complementaria. No hacerlo implica el riesgo de penalizar a quienes menos capacidad de adaptación tienen, mientras los grandes actores encuentran vías para sortear o absorber los cambios normativos.
Regular la vivienda vacacional es necesario, pero hacerlo con criterios de proporcionalidad, gradualidad y diferenciación es clave para evitar efectos indeseados. Solo así será posible ordenar el sector sin romper equilibrios económicos frágiles ni convertir a pequeños propietarios en los daños colaterales de una regulación que, en esencia, busca proteger el interés general.
Vivienda: la solución no es solamente prohibir
Limitar el alquiler vacacional puede contribuir, en determinados contextos, a aliviar parte de la presión sobre el mercado residencial, pero sería un error pensar que esta medida, por sí sola, resolverá el problema de fondo. La crisis de acceso a la vivienda en Canarias es anterior al auge del alquiler vacacional y responde a causas estructurales que llevan décadas acumulándose sin una respuesta integral.
Entre ellas destaca la escasez crónica de vivienda pública y protegida, muy por debajo de la media europea. Durante años, la política de vivienda ha quedado relegada a un segundo plano, con una inversión insuficiente y una excesiva dependencia del mercado privado para garantizar un derecho básico. A ello se suman procesos urbanísticos lentos y complejos, una burocracia que retrasa la puesta en carga de suelo disponible y una planificación territorial que, en muchos casos, no ha sabido anticipar el crecimiento demográfico ni los cambios en la demanda residencial.
La falta de suelo finalista, especialmente en zonas con mayor actividad económica y empleo, ha actuado como un cuello de botella que encarece los precios y limita la capacidad de respuesta del sistema. En este contexto, el alquiler vacacional ha funcionado más como un acelerador de un problema preexistente que como su causa única.
Por eso, centrar el debate exclusivamente en la prohibición o restricción de una modalidad concreta de uso de la vivienda puede resultar políticamente visible, pero estratégicamente insuficiente. Si la ley no se acompaña de políticas activas de construcción de vivienda protegida, tanto en régimen de alquiler como de propiedad, su impacto real será limitado y difícilmente sostenible en el tiempo.
Del mismo modo, resulta imprescindible incentivar el alquiler de larga duración, ofreciendo seguridad jurídica y estímulos económicos a los propietarios para que opten por este modelo. Medidas fiscales, garantías frente a impagos, programas de intermediación pública o seguros de alquiler pueden contribuir a movilizar vivienda vacía sin recurrir exclusivamente a restricciones.
La rehabilitación del parque residencial existente es otro pilar clave. Canarias cuenta con un importante volumen de viviendas envejecidas o infrautilizadas que podrían incorporarse al mercado si existieran programas ágiles de rehabilitación, eficiencia energética y adaptación a nuevos usos, especialmente en entornos urbanos consolidados.
A todo ello debe sumarse una colaboración público-privada realista y bien diseñada, que permita acelerar la producción de vivienda asequible sin renunciar al control público del interés general. Demonizar al sector privado no genera vivienda; regularlo e integrarlo en una estrategia común, sí.
Regular sin ofrecer alternativas claras puede generar frustración en todos los frentes: en propietarios que no encuentran salidas viables, y en ciudadanos que, pese a las restricciones, siguen sin poder acceder a una vivienda digna. La vivienda es un sistema complejo, interconectado con el empleo, el territorio, la movilidad y el modelo económico.
Abordarlo exige más planificación, más inversión y más visión a largo plazo, y menos confianza en soluciones aisladas que, aunque necesarias, no pueden ni deben cargar con todo el peso de un problema estructural.
Un paso necesario, pero no definitivo
La nueva ley de vivienda vacacional en Canarias era, sin duda, necesaria. El problema existía y seguir mirando hacia otro lado ya no era una opción viable. Sin embargo, su éxito no dependerá únicamente del texto aprobado, sino de cómo se implemente, se ajuste y se complemente en los próximos años.
Escuchar a los municipios, corregir disfunciones, ofrecer seguridad jurídica y reforzar las políticas públicas de vivienda será clave para que la norma cumpla su función social sin dañar innecesariamente el tejido económico.
Canarias necesita una política de vivienda valiente, sí, pero también realista, dialogada y coherente. Porque regular el turismo es importante, pero garantizar que la población pueda vivir dignamente en su propia tierra lo es aún más.